[達人專欄] 房貸到底怎麼算

最近想來解一下房貸

這個是試算的網站，各銀行都有

http://www.bop.com.tw/%A9%D0%B6U%B8%D5%BA%E2%AAA%B0%C8.asp

我們假設跟銀行借200萬，平均利率用2.65%好了

(一般會什麼頭一年1.5% 第二年2.5% 第三年 2.5 第四年等分一堆名目

反正只要你貸下去之後就傻傻的繳錢就好那些利率加起來平均還是一樣)

一般來說是貸20年，一年12個月，所以期數是用240期來算

即每月都要分期擔還一部分本金和利息

那麼在這個情況下我們算出來是每月要付10745元～

90%的人可能覺得很便宜很滑算～一個月才1萬出頭就有房子...

於是就一直貸下去

但我的看法是來算一算總共付了多少利息

10745*240期 = 2578800元

換句話說扣掉當初借的200萬，得付出高達 57萬的利息費！

57萬一樣把它拆成240期好了

每月光利息就要2411元

但一般人要貸200萬除非家裡有老爸老媽支持不然我們用貸500萬來算看看

500萬銀行還會給你優惠利率2.5%好了

算出來每月要繳26496元

20年共付 6359040元，扣除本金500萬共付出135萬的利息！

正好有一位朋友在台北信義區花800萬買了不到10坪的小房子

扣公設只能用6坪，我們來算算他用800萬，貸下去每月

要付42393萬元

20年共付10174320元，換句話說有 217萬是利息～

對於銀行來說他真是一隻肥羊阿

其實我的算法是有問題的啦

因為正常是含現金的終值來計算的，只是我用一個統合的角度來看待這件事

簡單說你跟人家借錢就是要利息，銀行先給你200萬，這200萬若是它投資運用得當

有可能變更多，現在借給你，你就是要多付它未來能賺的可能，那個"可能"

就是終值的意義。

投資之神巴菲特在19歲就有100萬了，據報導他以每年3% 複利的方式累積他的資產

它20年下來結果就是800億美元的首富...

可是台灣有人口壓力加上財團炒作房價總是居高不下

之前商週有訪問林口一位毒物科的主任

他說他月入6萬，他算過買房子滑不來所以打算租一輩子

我認為他的觀點也滿屌的

如果大家都中房仲的話術什麼一生一房

有房子最有保障，每月1萬租屋不如買房等騙人詐術

下場就是買下去，成交價愈推愈高

銀行貸款一直貸，大家一直繳利息

難怪我朋友去年年終領 30萬紅包，她只是小櫃員.

如果你有天繳不出房貸

那就跟這位藝人一樣有可能面臨房子被拍賣

你可能還問可是我之前有繳利息阿?

很不幸的，產權是在銀行，如果它看你不爽

就是有權拍你的房子抵債

難怪富爸爸那書一直說貸款買房真是白痴才會做的事

(傻傻的繳利息給銀行，但產權不在你手上 )

那麼到底要不要買房子？

一切看你自己，要買就要有把握能不貸就不要貸

要貸就要算清楚自己未來賺錢的能力，不要只估近幾年

人難保哪天不失業...20年是很長的，人生變化是很大的

世界就是這麼現實

房價這問題一直沒有一個精準的評估方法

一般能頂多計算出土地成本和建物成本

但兩者相加絕對不可能等於市價

市價都是兩者相加的數倍以上

所以問題就變成你願不願多出一倍的錢去買那個 "炒出來的數目"

以台北市南港來說，捷運附近喊每平60萬

一房子30坪，土地每坪算20萬，你說炒到30好了

30*30=900萬

建物每坪水泥+施工算7萬好了，

7*30=210萬

那為什麼開價每坪60*30= 1800萬

1800-900-210=690萬就是捷運的便利費，廠商的炒作費還有我的暴利費

(好吧，我坦誠跟朋友合力炒過豪宅，幸運的話，一個月賺250萬元 )

所以囉～

鴨鴨是好鴨雞雞是好雞

好雞好鴨被人騎

這就是資本主義

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留言

2011-03-04 16:37稱暱：
我家超愛貸款的(#ﾟДﾟ)
2011-03-04 23:54哈哈小熊：你是好雞
2011-03-04 16:543A量產型：
吸血鬼ˊ口ˋ
2011-03-04 23:54哈哈小熊：別當最後一隻
2011-03-04 16:55紅豬：
頭期款準備越多, 利息比較不會那麼重
2011-03-04 23:54哈哈小熊：能吸就吸能含就含
2011-03-04 17:03落葉無聲：
真的是吸血鬼, 我之前也有算過. . . 最後的結論是~ 將家裡翻一翻才是比較省錢的做法~ 不過每個人都會想要買房..
2011-03-04 23:54哈哈小熊：確實是吸血
2011-03-04 17:04路西法：
的確很好賺啊=w=
2011-03-04 23:54哈哈小熊：大家吸
2011-03-04 17:28流星艾米露：
離我好遙遠...
2011-03-04 23:55哈哈小熊：很快就會輪到了
2011-03-04 17:33氣泡小嵐：
在台灣買房子感覺好像自殺
2011-03-04 23:55哈哈小熊：你換照型了
2011-03-04 17:37johnson：
殺頭的是有人做..賠錢沒人做..台北房價太離譜了..不過紐約更離譜..可是連租房都貴得要死..管委會權力又大的比天高..奇怪我租房跟是不是移民綠卡甚麼的有啥關係..每月照給錢..還是不租..氣死人啦
2011-03-04 23:55哈哈小熊：紐約至少薪水有調高，不像台灣薪水是調降根本要人死
2011-03-04 18:04達克：
那我也租就好XD
2011-03-04 23:55哈哈小熊：租租樂
2011-03-04 18:09梵劫：
哀...
2011-03-04 23:56哈哈小熊：唸經吧
2011-03-04 18:18賣神秘玩具的西瓜：
貸款阿...
突然想到在英國用7年薪水可以買到一間房子
在台灣卻要250年..
2011-03-04 23:56哈哈小熊：是阿
2011-03-04 19:07月巴豆頁楊伐善：
各人的選擇
2011-03-04 23:56哈哈小熊：安安
2011-03-04 19:22又回歸人間的老骨灰：
富爸爸是本好書。xd
2011-03-04 23:56哈哈小熊：好賊的書
2011-03-04 19:26緋繕殿下☆：
[e28]
2011-03-04 23:56哈哈小熊：哭哭
2011-03-04 19:34ABULA：
=D=理財觀念相當重要.....
2011-03-04 23:56哈哈小熊：收人比支出重要
2011-03-04 19:35ㄊㄊ：
可是如果有人帶了還不出錢
銀行不也虧嗎..?
2011-03-04 23:57哈哈小熊：所以只借給還的起的人，窮鬼就去死
2011-03-04 19:48任孤行：
說真的
這方面我都不理解
因為土地是我爸買的房子自己蓋的
一年只要繳土地稅吧也不太懂反正我拿錢回家就對了- -
2011-03-04 23:57哈哈小熊：你是好兒子雞
2011-03-04 20:00L：
殘酷的社會，有錢的人一直壓榨次等富有的人，最苦的還是底層。
有錢還想要更有錢，永遠沒底的深淵。
2011-03-04 23:57哈哈小熊：無盡的貪婪
2011-03-04 20:01ネームレス：
嘆氣~有錢的越有錢~沒錢的越沒錢~
2011-03-04 23:57哈哈小熊：這就是資本主義
2011-03-04 20:07Alex：
家裡是有部份貸款買房子
似乎有用政府購屋補助省一些
說是未來在都更計畫內的舊公寓
現在裝潢出租
收入蓋過利息可還本金的樣子
現由家母經營就是了
2011-03-04 23:59哈哈小熊：標準的以屋養屋妙計
2011-03-04 20:21幻影．風：
說老實話也不知道為啥房子會漲到那個價格
幾年前就聽到某政大的叫獸在喊房價泡沫...到現在也沒看到個影
2011-03-05 00:00哈哈小熊：喊跌的人太少了
2011-03-04 21:47大叔控驢子☆：
隱字讓我罵了一聲幹
2011-03-05 00:00哈哈小熊：安安我會捐給孤兒院洗善值
2011-03-04 21:54Drite﹑蔚：
看小熊的文章已經習慣按CTRL + A 你真好~
話說房貸真的好重=____=
2011-03-05 00:01哈哈小熊：安安都有劇透和爆料所以隱字很多
2011-03-04 22:46七目.馮.波波夫塔爾：
當然還有一種玩法啦，
用人頭拼命貸，七貸八貸不還錢、到時候銀行追到的都是人頭。
可憐人頭就作牛作馬還嚕。
2011-03-05 00:01哈哈小熊：總是有人要當鬼
2011-03-04 22:59影子的影子：
難怪你有辦法砸那麼多錢玩遊戲
你一個月賺的錢有的人要賺好幾年Q口Q
師父!!!拜託你教一手啊~~~~~~~~XD
2011-03-05 00:01哈哈小熊：資本主義的洗錢大法嗎
有空再開課好了
2011-03-04 23:32只有今天不豪洨：
大大是否可交我一手?0.0
2011-03-05 00:02哈哈小熊：安安先從第一桶金開始
2011-03-04 23:51alber577：
鴨鴨是好鴨雞雞是好雞

好詩好詩
2011-03-05 12:34哈哈小熊：好棒謝謝推
2011-03-05 00:15勝~海舟：
建商有個很酷的貸款方法。
1. 他會先用建地貸款。
2. 接著蓋好後他會再用地上容積物貸款，並且清空前面的貸款。

嚴格來說，蓋房子是完全不用錢的，只需要你能貸到足夠的錢，因為接下來是賣預售屋。
基本上一棟建案，只要銷售三成，建商就可以完全回本了。

也是由於這之中利益糾葛很大，所以一般人要進入幾乎不可能。
就算你有錢，也買不到好的地段。

建商會因為打房倒？現在多如牛毛的仲介比較有可能些 =.=

拉高房價之後，他可以繼續賣，也許只要出售到兩成就可以還清貸款。

2011-03-05 12:34哈哈小熊：所以建商都是暴發富
2011-03-05 00:27三分鐘熱度：
改天我也來問我家房貸如何好了…
也是聽我媽說要繳２０年，只是到底是多少沒問過，
印象是兩百上下…

我最近才想到說，當老闆雖然很賺，生意好的話
但承擔的是高利潤，高風險，
不知道為什麼會想到這奇怪的東西[e16]
2011-03-05 12:34哈哈小熊：因為你要當老闆了
2011-03-05 01:06Jessica的老公：
台灣的惡質房市反而讓我想到一個人，
就是狂人格達費，雖然他是個獨裁者，
但是利比亞的『住者有其屋』卻是他的德政～～

2011-03-05 12:33哈哈小熊：怪人也是有好的一面
2011-03-05 01:38絕倫逸群：
大蒜
2011-03-05 12:33哈哈小熊：好香
2011-03-05 05:08☠龍貓☠：
雞鴉本是同根生,相煎何太急
2011-03-05 12:33哈哈小熊：是阿
2011-03-05 05:50工商天王連公子：
不過我覺得可以賭通膨,
到時錢不值錢有房貸的反而爽到
2011-03-05 12:33哈哈小熊：變化很大
2011-03-05 11:41Ｑ肥：
我家都很少貸款...
根本就用不到!! (根本沒在買東西!!
2011-03-05 12:30哈哈小熊：沒事別負債
2011-03-05 11:47墨君：
現實社會啊.... 有摳摳好辦事 = =
2011-03-05 12:30哈哈小熊：紅包x
2011-03-05 12:53巴哈姆特山豬騎士團：
你朋友的小套房貸不到800萬滴!
一般成屋現在能貸到8成算很好了
套房很多銀行是根本不貸給你的,
就算地段好條件優,了不起5成!
再有關係點的給你6成就要拍拍手囉!
2011-03-05 14:45哈哈小熊：這麼說他買的是千萬囉只貸到800? 下次問清楚他
2011-03-05 14:06吻別童話：
買樓的是笨蛋
沒樓又沒人嫁你(女方/她父母都希望你有樓- -)
2011-03-05 14:43哈哈小熊：要結前借一棟撐一下..
2011-03-05 14:07超福再起：
台北根本不是人住的地方啊!
800萬只能買10坪?
看來我這輩子只能住台南以南!
2011-03-05 14:44哈哈小熊：台北是外星人住的
2011-03-05 14:42武藤奈奈：
貸款真吸血，利息加加虧很大
辛好我現在是租租房
2011-03-05 20:34哈哈小熊：有朝一日在換房
2011-03-05 15:02立志成為優秀作家者：
貸款好恐怖
2011-03-05 20:35哈哈小熊：吸血族
2011-03-05 15:32羽糖ㄦ：
同意樓上+1

另外ˇ這個我不會[e20]好難學喔~
2011-03-05 20:35哈哈小熊：安安等用到再說
2011-03-05 17:04神劍戰神：
抱歉我目前看不懂
2011-03-05 20:36哈哈小熊：安安
2011-03-05 22:42Vpn本尊勿66：
一次付清真的是比較好，但是想想要不然銀行要賺什麼，有需要就貸款去跟人家借錢被人抽%天經地義，有種你就不要買，貸了就不要哭而已。
2011-03-05 22:51哈哈小熊：是鴨
2011-03-05 23:27伊羽。：
太專業我看到前半段就不行了(淚奔
2011-03-06 08:31哈哈小熊：阿...
2011-03-06 11:44Mason：
看得出來很殘酷
可是看無XD
2011-03-07 17:28哈哈小熊：以後就知
2011-03-08 16:33想い出して、あの頃...：
由於貸款而造成賣掉房屋的人現在真的越來越多= =
2011-03-09 12:26哈哈小熊：炒樓嗎還是背債

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